Sự cải cách mạnh mẽ về khung pháp lý cùng tiến trình số hóa dữ liệu đã đưa thị trường bất động sản Việt Nam vào Top 10 quốc gia có tốc độ cải thiện tính minh bạch nhanh nhất thế giới, mở ra cơ hội bứt phá đón làn sóng vốn ngoại.
Theo Báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI) vừa được JLL công bố, Việt Nam hiện xếp vị trí thứ 50 trên tổng số 88 thị trường được khảo sát với 3,15 điểm, duy trì vị thế trong nhóm “Bán minh bạch” (Semi-Transparent). Đáng chú ý, Việt Nam trở thành điểm sáng của khu vực khi góp mặt trong Top 10 thị trường có mức độ tiến bộ vượt bậc nhất toàn cầu giai đoạn 2024 – 2026.
Bước nhảy vọt trên bản đồ đầu tư quốc tế
Trong kỳ đánh giá này, khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC) ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ khi chiếm tới một nửa danh sách các quốc gia cải thiện tốt nhất, dẫn đầu là Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan. Sự chuyển dịch tích cực này lập tức kích hoạt dòng vốn đầu tư xuyên biên giới, giúp khối lượng giao dịch trực tiếp tại Việt Nam xác lập mức tăng trưởng ấn tượng.
Dẫu vậy, bức tranh toàn cầu vẫn cho thấy sự phân hóa sâu sắc. Hiện nhóm “Minh bạch cao” và “Minh bạch” đang chi phối hơn 98% tổng giá trị vốn đầu tư bất động sản thương mại thế giới. Trong khi đó, nhóm “Bán minh bạch” chỉ đón nhận vỏn vẹn 1,3% dòng vốn.
Điều này khẳng định dư địa tăng trưởng của Việt Nam còn rất lớn. Việc nâng hạng tính minh bạch chính là “chìa khóa vàng” để thị trường trong nước phá vỡ rào cản, tiếp cận lượng vốn ngoại khổng lồ đang dịch chuyển.
Đòn bẩy từ cuộc cách mạng pháp lý và dữ liệu số
Vị thế hôm nay của Việt Nam là thành quả từ một lộ trình bền bỉ. Trước năm 2020, việc thiếu hụt dữ liệu chuẩn mực và rào cản pháp lý đã giữ Việt Nam ở nhóm “Minh bạch thấp”.
Bước ngoặt thực sự diễn ra trong giai đoạn 2024 – 2026 khi bộ ba luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức đi vào thực tiễn. Đi cùng với đó, các quy định mới từ Luật Giá (chuẩn hóa chứng chỉ thẩm định viên, lưu vết kiểm toán) và định hướng thanh toán bất động sản bắt buộc qua ngân hàng đã thiết lập một hệ thống kiểm soát dòng tiền chặt chẽ.
Đặc biệt, việc thực thi Nghị định 357 về quản lý hệ thống dữ liệu nhà ở và quyết tâm hoàn tất cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026 được xem là nền tảng cốt lõi.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhấn mạnh: “Sự thăng hạng của Việt Nam là kết quả tất yếu từ nỗ lực cải cách thể chế kéo dài hơn một thập kỷ. Những chuyển biến tích cực này phản ánh rõ nét qua dòng vốn FDI đăng ký 7 tháng đầu năm 2026 đạt kỷ lục 38,1 tỷ USD – mức cao nhất trong 10 năm qua.”
Giải bài toán định giá: Rào cản chuyển dịch sang “kỷ nguyên dữ liệu”
Dù thăng hạng về mức độ minh bạch, báo cáo của JLL cho thấy thị trường Việt Nam vẫn đối mặt với bài toán bất cân xứng thông tin, đặc biệt trong hoạt động định giá tài sản. Tại các thị trường có độ minh bạch cao, khoảng 70% dữ liệu định giá được khai thác từ các nguồn công khai, giúp độ chính xác đạt 85 – 95% và thời gian xử lý chỉ khoảng 5 – 10 ngày. Trong khi đó, tại Việt Nam, dữ liệu công khai chỉ đóng góp khoảng 20%, còn kinh nghiệm chuyên gia và khảo sát thủ công chiếm tới 80%.
Sự phụ thuộc lớn vào dữ liệu phi tập trung khiến thời gian định giá tại Việt Nam kéo dài 10 – 20 ngày, gấp đôi so với các thị trường minh bạch cao, trong khi độ chính xác chỉ dao động 60 – 75%. Khoảng cách này không chỉ làm gia tăng thời gian xử lý mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý đối với các nhà đầu tư quốc tế khi thực hiện giao dịch và thẩm định tài sản.
Ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao tại JLL Việt Nam nhận định, việc thúc đẩy số hóa hồ sơ đất đai và áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế như IPMS (Tiêu chuẩn Đo lường Bất động sản Quốc tế) sẽ là giải pháp sống còn để chuẩn hóa hoạt động định giá, củng cố niềm tin của các định chế tài chính toàn cầu.
6 trụ cột nâng tầm minh bạch bất động sản Việt Nam
Để tiếp tục thu hẹp khoảng cách với nhóm thị trường dẫn đầu, JLL khuyến nghị Việt Nam tập trung triển khai 6 ưu tiên chiến lược:
- Hoàn thiện số hóa và đồng bộ hồ sơ địa chính trên toàn quốc.
- Thiết lập cơ chế đăng ký quyền sở hữu bất động sản tập trung, duy nhất.
- Áp dụng chuẩn mực định giá quốc tế (IPMS) vào thực tế.
- Minh bạch hóa dữ liệu tín dụng bất động sản thương mại.
- Chuẩn hóa tiêu chuẩn công trình xanh (ESG) gắn liền với quy hoạch đô thị.
- Nâng cao quy chuẩn công bố thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết.
Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu ngày càng khắt khe trước rủi ro kinh tế và địa chính trị, một thị trường bất động sản vận hành dựa trên nền tảng dữ liệu mở và pháp lý rõ ràng không chỉ gia tăng năng lực cạnh tranh quốc gia, mà còn là bệ phóng đưa Việt Nam trở thành tâm điểm hút vốn bền vững của khu vực trong dài hạn.
