Dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng tích cực đang tạo động lực cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh quý III/2026 cho thấy lợi nhuận giữa các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp (KCN) đang có sự phân hóa đáng kể. Khả năng bàn giao quỹ đất, tiến độ pháp lý và mức độ đáp ứng tiêu chuẩn xanh ngày càng trở thành những yếu tố quyết định sức cạnh tranh của chủ đầu tư.
Dòng vốn FDI tiếp tục hỗ trợ bất động sản công nghiệp
Theo số liệu từ Bộ Tài chính, trong 8 tháng đầu năm, vốn FDI giải ngân tại Việt Nam đạt khoảng 14,2 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ. Trong khi đó, vốn FDI đăng ký mới tăng mạnh 86%, đạt khoảng 12,2 tỷ USD.
Diễn biến này tiếp tục củng cố triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại các khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp và có lợi thế về hạ tầng giao thông, logistics.
Tuy nhiên, dòng vốn ngoại tăng không đồng nghĩa tất cả doanh nghiệp đều hưởng lợi như nhau. Theo phân tích của Chứng khoán MBS, kết quả kinh doanh quý III của nhóm doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN có sự khác biệt đáng kể, phụ thuộc vào thời điểm ghi nhận doanh thu, lượng đất sẵn sàng cho thuê và quy mô hợp đồng đã ký.
Quỹ đất sẵn sàng cho thuê tạo khác biệt về lợi nhuận
Trong nhóm doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, Becamex IDC (HoSE: BCM) được dự báo ghi nhận lợi nhuận sau thuế công ty mẹ khoảng 1.817 tỷ đồng trong quý III, tăng mạnh 337% so với cùng kỳ. Động lực tăng trưởng đến từ việc đưa dự án khu tái định cư Hòa Lợi vào khai thác thương mại, cùng đóng góp từ các liên doanh như VSIP, IJC và Becamex Bình Phước.
Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) tiếp tục duy trì vị thế đáng chú ý trong lĩnh vực phát triển KCN. Lợi nhuận quý III được dự báo đạt khoảng 528 tỷ đồng, tăng 72%. Kết quả này được hỗ trợ bởi kế hoạch bàn giao khoảng 20 ha đất công nghiệp tại Cụm công nghiệp Hưng Yên và KCN Lộc Giang, cùng lượng hợp đồng tồn đọng được ký từ trước.
Trong khi đó, Cao su Phước Hòa (HoSE: PHR) được dự báo đạt khoảng 625 tỷ đồng lợi nhuận, tăng 141%. Phần lớn kết quả đến từ khoản bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan đến Thaco và VSIP, ước tính khoảng 440 tỷ đồng.
Viglacera (HoSE: VGC) cũng được kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận tăng khoảng 83%, nhờ diện tích đất công nghiệp bàn giao tại khu vực phía Bắc được cải thiện so với cùng kỳ năm trước.
KCN sinh thái trở thành lợi thế cạnh tranh mới
Không chỉ cạnh tranh về giá thuê và vị trí, thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn nâng cấp tiêu chuẩn phát triển. Trong đó, mô hình KCN sinh thái ngày càng được chú trọng khi các tập đoàn quốc tế nâng cao yêu cầu về môi trường, năng lượng và tiêu chuẩn ESG.
Đặc biệt, sự gia tăng của các ngành công nghệ cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và trung tâm dữ liệu đang mở ra nhóm khách thuê có yêu cầu cao hơn về nguồn điện, khả năng sử dụng năng lượng tái tạo, kiểm soát phát thải và hạ tầng kỹ thuật.
Trong khi đó, hệ thống VSIP do Becamex hợp tác phát triển cùng Sembcorp tiếp tục theo đuổi định hướng KCN xanh, hướng đến thu hút các dự án có yêu cầu cao về môi trường. Một trong những dự án tiêu biểu là nhà máy trị giá khoảng 1,3 tỷ USD của LEGO tại Việt Nam.
IDICO cũng đang triển khai định hướng phát triển KCN sinh thái tại Quang Minh, Hải Phòng, tập trung vào khả năng kết nối hạ tầng và tối ưu nguồn lực nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm khách thuê công nghệ cao.
Bất động sản công nghiệp bước vào chu kỳ cạnh tranh mới
Triển vọng tăng trưởng của dòng vốn FDI tiếp tục mở ra dư địa cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, lợi thế cạnh tranh của các chủ đầu tư đang dần chuyển từ yếu tố giá thuê sang chất lượng quỹ đất, pháp lý, hạ tầng và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn xanh.
Trong bối cảnh các doanh nghiệp FDI ngày càng quan tâm đến ESG và phát triển bền vững, những khu công nghiệp có hạ tầng hoàn thiện, quỹ đất sạch và khả năng cung cấp các giải pháp năng lượng xanh được kỳ vọng sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nhóm khách thuê chất lượng cao.
Do đó, kết quả kinh doanh trong những quý tới có thể tiếp tục phân hóa giữa các doanh nghiệp, tùy thuộc vào tiến độ bàn giao đất và khả năng chuyển hóa quỹ đất thành doanh thu. Đây cũng được xem là yếu tố quan trọng định hình triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp trong giai đoạn mới.
