Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một cuộc chuyển giao mang tính chu kỳ: sự dịch chuyển từ cấu trúc đô thị đơn tâm sang mô hình đa cực. Khi quỹ đất trung tâm cạn kiệt và rào cản chi phí ngày càng lớn, dòng vốn đầu tư và nhu cầu thực tế đang được tái định vị mạnh mẽ về các cực tăng trưởng mới – nơi hạ tầng giao thông đi trước mở đường.
Cuộc tái cấu trúc nguồn cung
Trong suốt nhiều thập kỷ, khu vực trung tâm luôn được xem là “thánh địa” thu hút hầu hết các dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, bài toán khan hiếm quỹ đất và thủ tục pháp lý kéo dài đã buộc các chủ đầu tư phải tìm kiếm không gian phát triển mới.
Dữ liệu thị trường cho thấy sự phân hóa rõ nét bắt đầu từ năm 2019 và sẽ đạt đỉnh điểm vào giai đoạn 2025–2026. Lõi nội đô cũ (Quận 1, Quận 3) được dự báo chỉ còn đóng góp khoảng 13% vào tổng nguồn cung toàn thành phố, giảm sâu so với mức trên 20% của các chu kỳ trước.
Ở chiều ngược lại, khu Đông (TP. Thủ Đức) vươn lên xác lập vị thế áp đảo khi chiếm tới 33% tổng nguồn cung căn hộ. Sự lan tỏa này cũng kích hoạt các thị trường giáp ranh như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một (Bình Dương), giúp khu vực vệ tinh nắm giữ khoảng 15% thị phần.
Hạ tầng định hình lại bản đồ giá trị bất động sản
Nếu trước đây vị trí địa lý thuần túy, điển hình là khoảng cách đến chợ Bến Thành, được xem là thước đo giá trị bất động sản thì hiện nay, khả năng kết nối giao thông mới trở thành biến số quyết định. Bản đồ nguồn cung đang được định hình theo mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD), kéo dòng tiền về các khu vực có hạ tầng kết nối thuận tiện.
Trong đó, những trục xương sống thu hút sự quan tâm gồm Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), Vành đai 2 và Vành đai 3 với khả năng kết nối liên vùng, cùng hành lang cao tốc liên kết trực tiếp với sân bay quốc tế Long Thành.
Không chỉ riêng TP. Thủ Đức, các điểm nóng hạ tầng tại Nhà Bè (phía Nam) hay Bình Tân (phía Tây) cũng ghi nhận biên độ tăng nhiệt rõ rệt. Giới chuyên gia nhận định, hạ tầng không chỉ giải quyết bài toán ùn tắc, mà trực tiếp tái cơ cấu mặt bằng giá và mở rộng biên độ phát triển kinh tế toàn vùng.
Đo lường bằng “thời gian di chuyển” thay vì khoảng cách
Sự dịch chuyển của nguồn cung chỉ thực sự thành công khi nhận được sự hưởng ứng từ phía cầu. Từ năm 2024, hành vi tìm kiếm bất động sản của khách hàng đã thay đổi rõ rệt khi yếu tố cự ly vật lý dần nhường chỗ cho khả năng kết nối thuận tiện. Khu Đông hiện chiếm 30–31% tổng lượng tìm kiếm toàn thị trường, trong khi khu trung tâm giảm còn 17–18%, so với mức 24% trước đây.
Xu hướng này còn thể hiện qua khả năng chấp nhận chi trả của người mua. Có tới 65% khách hàng ưu tiên các dự án gần metro hoặc vành đai; 68% sẵn sàng trả thêm 1–10% giá trị sản phẩm, trong khi 23% chấp nhận mức chênh lệch trên 10% để sở hữu không gian sống có tính kết nối cao.
Căn hộ chung cư giữ vị thế “xương sống” thanh khoản
Xét về phân khúc sản phẩm, căn hộ chung cư tiếp tục là kênh hút dòng tiền mạnh nhất, nắm giữ 34–39% tổng mức độ quan tâm trong giai đoạn 2025–2026. Phân khúc nhà liền thổ xếp ngay sau với khoảng 33–36%.
Người mua nhà hiện đại, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và người trẻ, đặt tiêu chuẩn sống tiện ích, an ninh và môi trường đồng bộ lên hàng đầu – những yếu tố mà các đại đô thị mới tại khu Đông giải quyết tốt hơn hẳn so với phân khúc nhà cũ trong lõi phố chật hẹp.
Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào kỷ nguyên phát triển chất lượng, nơi “cuộc chơi” thuộc về những dự án đón đầu hạ tầng. Sự bứt phá của khu Đông không chỉ mang tính thời điểm, mà là minh chứng cho một cấu trúc đô thị bền vững: nơi kết nối giao thông đồng bộ sẽ là thước đo giá trị cao nhất cho mọi sản phẩm bất động sản trong thập kỷ tới.
